Natalia Sikora · biegła sądowaOpinie biegłego dla sądów w Hiszpanii

Kupiłeś mieszkanie na Costa Blanca trzy lata temu. Zapłaciłeś, podpisałeś akt notarialny, wróciłeś do kraju. Nikt nie mówił Ci o podatkach poza ITP. Aż pewnego dnia do Twojego domu przychodzi koperta z walenckiego urzędu skarbowego (Agencia Tributaria Valenciana): dopłata 14.400 € plus odsetki.

Urząd twierdzi, że mieszkanie jest warte więcej, niż zapłaciłeś. Stosuje Wartość Referencyjną Katastralną, wartość obliczaną przez algorytm Katastru, bez wizyty w Twoim mieszkaniu, i żąda różnicy. Nie bierze pod uwagę, że Twoje mieszkanie jest na parterze z wilgocią, że budynek ma 30 lat bez remontu części wspólnych, że kuchnia jest oryginalna z lat 90.

Dostajesz dopłatę za budynek wielorodzinny. Urząd zastosował uśrednione wskaźniki strefowe, średnią statystyczną, bez oceny stanu wnętrza, rzeczywistego wieku konstrukcji ani usterek, które Ty znasz, bo tam mieszkasz lub tam wynajmujesz.

Problem masowych wskaźników polega na tym, że traktują tak samo mieszkanie wyremontowane w ubiegłym roku i takie z instalacjami z lat 70. Dla Urzędu to bez znaczenia. Dla rynku, nie.

Inwestycja oddana wiosną. Nieskazitelne zdjęcia, „premium” w katalogu, apartamenty z tarasem. Po sześciu miesiącach plamy wilgoci w sypialni. Potem pleśń. Potem pęknięcie w salonie. Dzwonisz do dewelopera: „to kondensacja, wietrz bardziej”. Dzwonisz ponownie: „jest już po gwarancji”.

Tak naprawdę: dylatacja elewacji zawiodła od początku. Izolacja nie spełnia wymogów. Farba nałożona została na problem, aby go ukryć przed sprzedażą. To wady ukryte istniejące przed zakupem, a w zależności od zakresu, wady konstrukcyjne objęte ustawą LOE.

Kupiłeś apartament na wynajem turystyczny. Handlowiec agencji sprzedał go jako „z licencją VUT w toku, gotowy do eksploatacji”. Wyremontowałeś, umeblowałeś, zatrudniłeś managera. Gdy poszedłeś zarejestrować pierwsze rezerwacje, Ayuntamiento odmówił licencji: budynek znajduje się w strefie nasyconej, a Wspólnota Mieszkaniowa już głosowała przeciw.

Agencja wiedziała, lub powinna wiedzieć, że strefa jest zamrożona. Sprzedała mieszkanie, sprzedając użytek, który prawnie nie istniał. Orzecznictwo ustala obowiązek informacyjny profesjonalisty nieruchomości o okolicznościach prawnych dotyczących obiektu, w tym o licencji na użytek turystyczny.

Miałeś trzy apartamenty w zarządzaniu firmą z Costa Blanca. Wpływały miesięczne wpłaty, wszystko pozornie dobrze. Aż Generalitat Valenciana wszczyna postępowanie: apartamenty były reklamowane bez licencji, z numerami rejestrów, które nie były Twoje. Kara: 30.000 €. Dzwonisz do managera. Numer nie istnieje. Strona jest offline. Spółka została rozwiązana.

Wielu managerów działa w nieprzejrzystych strukturach i znika, gdy przychodzi sankcja. Właściciel jest ostatecznie odpowiedzialny administracyjnie przed Wspólnotą Autonomiczną.

Zwarcie w wynajmowanym apartamencie powoduje pożar, który niszczy kuchnię, meble i część elewacji. Ubezpieczyciel najemcy oferuje 8.000 €. Ty policzyłeś, że same meble kosztowały więcej. Nie wiesz, jak się bronić.

Ubezpieczyciele wyceniają wyposażenie agresywną deprecjacją i pomijają wiele pozycji: robociznę wymiany, SEL, honoraria, utracone korzyści, dopóki nie można wynająć. Pierwsza oferta zawsze jest niska.