Umowa Polska-Hiszpania o podwójnym opodatkowaniu, co mówi o Twoim mieszkaniu?

Czym jest CDI i dlaczego Cię dotyczy?

CDI, Convenio de Doble Imposición, to umowa między dwoma krajami, która określa, gdzie i jak opodatkować dochód i majątek. Jeśli mieszkasz w Polsce, a masz nieruchomość w Hiszpanii, CDI Polska–Hiszpania to Twój najważniejszy dokument podatkowy.

Problem polega na tym, że każda umowa CDI jest inna. Hiszpania ma podpisane kilkadziesiąt takich umów, i w każdej artykuł o majątku (patrimonio) jest sformułowany inaczej. To, co jest prawdą dla obywatela Belgii, nie musi być prawdą dla Polaka.

Art. 5 ustawy o podatku od majątku (Ley 19/1991)

Hiszpańskie prawo wewnętrzne mówi, że nierezydent jest opodatkowany od wartości udziałów w spółkach, których aktywa to w co najmniej 50% nieruchomości w Hiszpanii. I to zarówno przy uczestnictwie bezpośrednim, jak i pośrednim.

Ale, CDI ma pierwszeństwo. Jeśli umowa CDI ogranicza opodatkowanie tylko do uczestnictwa bezpośredniego, prawo wewnętrzne musi ustąpić.

Przepis wprowadzony ustawą 38/2022

W 2022 r. Hiszpania dodała do ustawy o podatku od majątku nowy przepis, który wprost mówi o uczestnictwie pośrednim (przez łańcuch spółek) w nieruchomościach. To była reakcja na konsulty DGT (m.in. V1947-22), w których Dyrekcja Generalna stwierdzała, że dotychczasowe prawo wewnętrzne nie obejmowało uczestnictwa pośredniego.

Ale nawet po tej zmianie, CDI nadal ma pierwszeństwo. Jeśli umowa nie przewiduje opodatkowania uczestnictwa pośredniego, nowy przepis nie ma zastosowania.

Dlaczego to dotyczy Polaków?

Wielu Polaków kupuje nieruchomości w Hiszpanii na siebie (bezpośrednio) albo przez spółkę. W obu przypadkach CDI Polska–Hiszpania jest kluczowy. Bez jego prawidłowego zastosowania:

• Możesz płacić podatek od majątku, którego nie musisz płacić
• Możesz nie stosować ulg, które Ci przysługują
• Możesz nie wiedzieć, że masz prawo do zwrotu

Artykuł 6 CDI: dochód z nieruchomości

Konwencja Polska-Hiszpania z 1979 r. (zmieniona protokołem z 2011 r.) w art. 6 mówi wprost: dochód z nieruchomości położonych w Hiszpanii może być opodatkowany w Hiszpanii. Słowo "może" oznacza tu prawo do opodatkowania, nie wybór. Hacienda korzysta z tego prawa bezwarunkowo.

Polska jako kraj rezydencji podatkowej również ma prawo opodatkować ten dochód. Ale tu wchodzi metoda wyłączenia z progresją (lub metoda zaliczenia, zależnie od rodzaju dochodu). Skutek praktyczny:

• Płacisz IRNR w Hiszpanii
• Deklarujesz dochód w Polsce i odliczasz zapłacony podatek hiszpański
• Jeśli stawka hiszpańska jest równa polskiej lub wyższa: w Polsce dopłacasz 0

Artykuł 13 CDI: zysk ze sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii rządzi się innymi zasadami niż najem. Art. 13 CDI przyznaje Hiszpanii wyłączne prawo do opodatkowania zysku ze sprzedaży nieruchomości położonych w Hiszpanii. Polska tego dochodu nie opodatkowuje, bo CDI stosuje metodę wyłączenia, nie zaliczenia.

Skutek praktyczny jest inny niż przy najmie:

• Sprzedajesz mieszkanie w Hiszpanii: kupujący potrąca 3% ceny jako retencję (zaliczkę)
• Następnie składasz ostateczną deklarację IRNR za zysk kapitałowy
• Polska nie pobiera podatku od tego zysku. Żadnego
• Jeśli masz stratę kapitałową (sprzedałeś taniej niż kupiłeś), możesz ubiegać się o zwrot retencji

To fundamentalna różnica w porównaniu z dochodem z najmu. Nie zakładaj, że mechanizm jest taki sam.

Kiedy CDI najbardziej pomaga Polakom

Trzy scenariusze, gdzie umowa robi realną różnicę:

• Dochód z najmu: Bez zastosowania CDI ryzykujesz podwójne opodatkowanie: raz w Hiszpanii, raz w Polsce. CDI eliminuje ten problem metodą zaliczenia. Wymaga jednak certyfikatu rezydencji podatkowej, żeby Hacienda uznała uprawnioną do traktowania konwencyjnego.
• Struktury korporacyjne: Art. 22 CDI dotyczy "innych dochodów". Przy spółkach i holdingach CDI ogranicza prawa Hiszpanii do opodatkowania udziałów pośrednich, ale Ley 38/2022 poszerzyła zakres krajowy. CDI i ustawa krajowa stoją tu w opozycji. Orzecznictwo dopiero się kształtuje.
• Dziedziczenie: CDI nie obejmuje podatku od spadków (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). To jest luka, którą Polacy odkrywają za późno, gdy nieruchomość dziedziczy dziecko lub małżonek. Bez planowania sukcesyjnego podatek może pochłonąć 15-34% wartości nieruchomości.

Najczęstsze pytania