Przypadek 1. List z Urzędu Skarbowego, który przychodzi trzy lata po zakupie
Kupiłeś mieszkanie na Costa Blanca trzy lata temu. Zapłaciłeś, podpisałeś akt notarialny, wróciłeś do kraju. Nikt nie mówił Ci o podatkach poza ITP. Aż pewnego dnia do Twojego domu przychodzi koperta z walenckiego urzędu skarbowego (Agencia Tributaria Valenciana): dopłata 14.400 € plus odsetki.
Urząd twierdzi, że mieszkanie jest warte więcej, niż zapłaciłeś. Stosuje Wartość Referencyjną Katastralną, wartość obliczaną przez algorytm Katastru, bez wizyty w Twoim mieszkaniu, i żąda różnicy. Nie bierze pod uwagę, że Twoje mieszkanie jest na parterze z wilgocią, że budynek ma 30 lat bez remontu części wspólnych, że kuchnia jest oryginalna z lat 90.
Opinia biegłego: inspekcja in situ, sześć świadków rzeczwistych sprzedanych w tym samym kompleksie w ciągu ostatnich 12 miesięcy, homogenizacja wg stanu zachowania i wieku oraz współczynnik deprecjacji fizycznej z tytułu potrzebnego remontu.
Wnioski. Wartość Referencyjną Katastru można zaskarżyć, odwołując się od decyzji wymiarowej albo wnioskując o sprostowanie samowymiaru (autoliquidación). Dowody mogą obejmować opinię biegłego, która dokumentuje cechy nieruchomości i uzasadnia jej wartość rynkową na dzień powstania obowiązku podatkowego. Nie jest to odrębna procedura tasación pericial contradictoria (kontradyktoryjnej wyceny biegłych).
Według wyroku Trybunału Konstytucyjnego STC 13/2026 zastosowanie Wartości Referencyjnej nie jest kontrolą wartości. Gdy administracja posługuje się opinią biegłych jako środkiem kontroli, Sąd Najwyższy wymaga uzasadnionej wyceny i, co do zasady, wizyty wewnątrz i na zewnątrz nieruchomości, z wyjątkiem należycie uzasadnionych przypadków. Brak wizyty sam w sobie nie powoduje unieważnienia decyzji opartej na Wartości Referencyjnej.
Zob. jak działa Wartość Referencyjna Katastru i jak porównać ją z wyceną MIVAU w Barometrze Hiszpanii.
Przypadek 2. Współczynniki strefowe nie znają Twojego budynku
Dostajesz dopłatę za budynek wielorodzinny. Urząd zastosował uśrednione wskaźniki strefowe, średnią statystyczną, bez oceny stanu wnętrza, rzeczywistego wieku konstrukcji ani usterek, które Ty znasz, bo tam mieszkasz lub tam wynajmujesz.
Problem masowych wskaźników polega na tym, że traktują tak samo mieszkanie wyremontowane w ubiegłym roku i takie z instalacjami z lat 70. Dla Urzędu to bez znaczenia. Dla rynku, nie.
Opinia biegłego: indywidualna inspekcja budynku, analiza stanu zachowania i wieku, oraz przeliczenie wartości metodą ECO/805/2003 z zastosowaniem współczynników korygujących właściwych dla tego obiektu zamiast uogólnionych strefowych.
Wnioski. Wyrok STS 843/2018 uznał za nieodpowiednie stosowanie współczynników mnożących do wartości katastralnej w celu ustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości, chyba że uzupełnia je kontrola bezpośrednio związana z konkretną nieruchomością. Ta doktryna nie przenosi się automatycznie na reżim Wartości Referencyjnej. Zindywidualizowana opinia może dostarczyć dowodów do zakwestionowania wyceny, nie gwarantując uwzględnienia odwołania.