Wynajmujesz mieszkanie, a najemca nie płaci? I tak musisz zapłacić podatek.

Zasada: nie zapłacił najemca? Ty i tak musisz zadeklarować

Tribunal Supremo w wyroku STS 1467/2021 z 14 grudnia 2021 r. ustalił jasną zasadę: niepłacenie czynszu przez najemcę nie zwalnia właściciela z obowiązku zadeklarowania dochodu z najmu. To dotyczy zarówno rezydentów (IRPF), jak i nierezydentów (IRNR / Modelo 210).

TEAC potwierdził tę zasadę w orzeczeniu z 24 czerwca 2025 r., tym razem w sprawie rezydentki podatkowej Szwajcarii. Zasada jest identyczna: nawet jeśli najemca nie zapłacił, dochód z umowy najmu istnieje prawnie i musi być zadeklarowany.

Ale jest wyjście: koszty uzyskania przychodu

Audiencia Nacional (AN) w wyroku z 28 lipca 2025 r. otworzyła ważną furtkę. Sąd orzekł, że prawo do odliczenia kosztów uzyskania przychodu z art. 24.6 ustawy o IRNR (Ley del IRNR) nie jest ograniczone do obywateli UE/EOG, dotyczy również nierezydentów spoza UE. Podstawa: art. 63 TFUE, zasada swobodnego przepływu kapitału.

Co możesz odliczyć?

Art. 23 ustawy o IRPF (do którego odsyła art. 24.6 LIRNR) wymienia koszty uzyskania przychodu z najmu:

• Odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości
• Podatki lokalne, IBI, tasas, opłaty wspólnotowe
• Saldos de dudoso cobro, wierzytelności nieściągalne (gdy dłużnik jest w concurso lub minęło 6 miesięcy od pierwszej próby windykacji)
• Koszty napraw i konserwacji nieruchomości
• Amortyzacja nieruchomości
• Koszty usług, zarządzanie, administracja, doradztwo

Wyrok AN, dlaczego to przełom?

Do tej pory Hacienda pozwalała na odliczenie kosztów tylko nierezydentom z UE i EOG. Wyrok AN mówi: to dyskryminacja, bo nieruchomość jest kapitałem, a art. 63 TFUE chroni swobodny przepływ kapitału niezależnie od obywatelstwa. Polacy jako obywatele UE i tak mieli to prawo, ale wyrok otwiera drogę dla wszystkich nierezydentów.

Jak udowodnić, że najemca nie zapłacił

Hacienda wymaga dowodu braku zapłaty, nie tylko Twojego słowa. Dokumentacja musi być konkretna i datowana. Oto kolejność działań:

• Burofax (list polecony z potwierdzeniem odbioru i treścią), to podstawowy dowód wezwania do zapłaty. Data burofaxu jest wiążąca dla Hacienda.
• Wiadomości pisemne (SMS, WhatsApp, email) z wyraźną datą i treścią żądania. Zachowaj zrzuty ekranu z metadanymi.
• Proceso monitorio (sądowe wezwanie do zapłaty), procedura pisemna, szybka, nie wymaga prawnika. Sąd wysyła nakaz zapłaty do dłużnika.
• Juicio verbal (uproszczone postępowanie sądowe), bez prawnika przy kwotach do 2000 euro, choć przy wyższych kwotach zalecane wsparcie adwokata.
• Jeśli uzyskasz wyrok sądowy: wyrok plus dowód braku zapłaty to Twoja dokumentacja dla Hacienda.

Kluczowy przepis: art. 23.1 LIRPF w związku z LIRNR. Możesz odliczyć czynsze jako nieściągalne (incobrable) po spełnieniu jednego z dwóch warunków: albo formalnie wszcząłeś postępowanie sądowe, albo minęło 6 miesięcy od pierwszego udokumentowanego wezwania do zapłaty, liczone od daty pierwszego burofaxu lub pisemnego wezwania. Oba warunki obowiązują niezależnie od siebie: wystarczy spełnienie jednego.

Czego Hacienda szuka podczas kontroli

Jeśli organ podatkowy wszczyna kontrolę Twojego rozliczenia z wynajmu, weryfikuje konkretnie:

• Czy zadeklarowałeś przychody z najmu (Modelo 210 za każdy kwartał, w którym nieruchomość była wynajęta).
• Czy umowa najmu istnieje i jest wiarygodna (mogą zażądać jej kopii, sprawdzić jej rejestrację w depozycie kaucji).
• Czy odliczenie nieopłaconego czynszu jest poparte dokumentacją: burofaxem, postępowaniem sądowym lub dowodem 6-miesięcznego okresu oczekiwania.
• Najczęstszy błąd: odliczenie jako "incobrable" bez żadnego pisemnego wezwania do zapłaty. Hacienda cofa odliczenie i nakłada dopłatę plus odsetki.

Najczęstsze pytania