Sprawa z praktyki biegłego · Utracone korzyści z VUT

Kupiłeś mieszkanie «reklamowane jako nadające się do najmu turystycznego» i nie możesz go w ten sposób wykorzystywać.

Deweloper sprzedał Ci nowo wybudowane mieszkanie jako lokal przeznaczony do najmu turystycznego (VUT). Przy dopełnianiu związanych z tym formalności okazuje się, że nie możesz uzyskać wymaganego uprawnienia. Oto, jak wylicza się poniesioną szkodę i dochodzi roszczeń na podstawie rzeczywistej metodologii stosowanej przez biegłych, a nie zwykłego pisma ze skargą.

1. Co Ci sprzedano, a jaki był stan faktyczny

Deweloper pokazał Ci rzut mieszkania, makietę i katalog. Lokal oferowano jako „nadający się do najmu turystycznego i gotowy do wynajmu”. Cena była odpowiednio wyższa, ponieważ mieszkanie z taką możliwością jest więcej warte. Podpisałeś umowę, zapłaciłeś i czekałeś na wydanie lokalu.

Przy dopełnianiu formalności związanych z najmem turystycznym okazuje się, że nie możesz uzyskać wymaganego uprawnienia: gmina nie wydaje pozytywnej opinii albo lokal nie spełnia wymogów walenckich przepisów dotyczących najmu turystycznego (ustawa 15/2018, zmieniona dekretem z mocą ustawy 9/2024). Jeżeli przeszkoda ta istniała już wcześniej, a możliwość najmu turystycznego miała decydujące znaczenie dla zakupu, należy zbadać, czy deweloper o niej wiedział lub powinien był poinformować o niej nabywcę.

Uszczerbek nie sprowadza się do rozczarowania: potencjalna rentowność mieszkania przeznaczonego do najmu turystycznego jest zwykle znacznie wyższa niż przy najmie mieszkaniowym. Różnica ta stanowi wymierną szkodę.

2. Ramy prawne, o których prawie nikt nie wie

• Przepisy dotyczące VUT. Walenckie przepisy turystyczne pozwalają gminom wprowadzać w ramach planowania przestrzennego ograniczenia dotyczące lokali mieszkalnych wykorzystywanych do celów turystycznych.
• Reklama i informacje przedumowne. Jeżeli nabywca jest konsumentem, przepisy o sprzedaży mieszkań wymagają, aby oferta, promocja i reklama nie wprowadzały w błąd, a informacje w nich zawarte uznaje za wiążące, nawet jeżeli nie zostały wyraźnie ujęte w umowie. Przepisy o ochronie konsumentów wymagają przekazania przed zawarciem umowy informacji istotnych, jasnych, prawdziwych i wystarczających.
• Kodeks cywilny. Pozwala dochodzić odszkodowania za szkodę rzeczywistą (to, co wydano) oraz utracone korzyści (zysk, którego nie osiągnięto).

Jeżeli zostanie wykazane, że lokal oferowano jako nadający się do najmu turystycznego, choć w rzeczywistości tak nie było, może to stanowić naruszenie umowy i rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą.

3. Trzy składniki szkody wyliczane oddzielnie

• Utracone korzyści. Zysk netto, którego nie uzyskałeś, a nie przychody brutto.
• Szkoda rzeczywista. Wydatki, które już poniosłeś, zakładając możliwość najmu turystycznego: remont, umeblowanie, obsługa zarządcy i prowizje.
• Różnica wartości, gdy jest uzasadniona: mieszkanie bez możliwości najmu turystycznego może być warte mniej, niż byłoby warte, gdyby taki najem był wykonalny. (Jeżeli roszczenie opiera się na wadach ukrytych, termin wynosi sześć miesięcy od wydania lokalu; nie musi mieć zastosowania do innych dróg.)

4. Jak wylicza się utracone korzyści

Podstawą jest zysk netto, a nie przychody brutto. Metoda obliczeń możliwa do obrony w postępowaniu obejmuje:

• Porównanie dwóch scenariuszy: lokal, w którym możliwe jest prowadzenie najmu turystycznego, oraz stan faktyczny.
• Oczekiwane przychody ustalane na podstawie rzeczywistych danych o porównywalnych lokalach z tej samej okolicy, o podobnym typie i z tego samego okresu.
• Pominięcie kosztów zmiennych, których nie poniosłeś.
• Pominięcie dochodu możliwego do uzyskania z rzeczywistej alternatywy, czyli najmu mieszkaniowego, jeżeli była ona dostępna.
• Obliczenia odniesione do dokładnie ustalonego okresu, liczonego w dniach.

5. Sprawa: dwa apartamenty VUT w Benidormie bez uprawnienia

Inwestor kupił dwa nowo wybudowane apartamenty, 90 m² z tarasem, w Benidormie. Inwestycja reklamowała je jako odpowiednie do VUT. Po złożeniu wniosku o informację o zgodności urbanistycznej, której wymaga gmina, oba zostały oddalone z powodu ograniczeń strefowych.

Szacunkowe wyliczenie utraconych korzyści na podstawie publicznych danych branżowych:

Dzięki temu technicznemu i weryfikowalnemu wyliczeniu roszczenie wobec dewelopera może oprzeć się na konkretnej kwocie zamiast na frazesie „sprzedano mi coś innego, niż obiecywano”. Pozasądowe negocjacje mogą być jedną z dróg.

Źródła: AirDNA Benidorm (179 USD ADR, 62 % obłożenia) · Idealista Benidorm 2024 (~14 €/m²/mies. najem rezydencjalny) · Gmina Benidorm (informacja o zgodności VUT). Scenariusz orientacyjny; rzeczywiste wyliczenie wymaga dokumentacji z Twojej sprawy.

6. Co daje Ci opinia biegłego

Twoje „sprzedano mi coś innego, niż obiecywano” zostaje przełożone na konkretną, należycie uzasadnioną kwotę:

• Podstawa negocjacji lub pozasądowego dochodzenia roszczeń wobec dewelopera, a w stosownych przypadkach także jego ubezpieczyciela.
• W braku porozumienia dowód z opinii biegłego oceniany przez sąd z wykorzystaniem kryteriów technicznych.
• Przewaga negocjacyjna: druga strona musi odnieść się do jasno określonej, udokumentowanej i weryfikowalnej wysokości szkody.

7. Wniosek

Przed podpisaniem sprawdź cztery kwestie: gminną opinię o zgodności urbanistycznej, wymagane uprawnienie, stan prawny ujawniony w rejestrze nieruchomości lub złożenie oświadczenia o spełnieniu wymogów (declaración responsable) oraz statut wspólnoty mieszkaniowej. Ani katalog, ani makieta nie zastępują żadnego z tych dokumentów.

Źródła: ustawa 15/2018 · dekret z mocą ustawy 9/2024 · hiszpański Kodeks cywilny